- Xác định mô hình quán cà phê
Trước tiên, bạn cần xác định rõ mô hình kinh doanh quán cà phê của mình, vì mỗi mô hình sẽ yêu cầu mặt bằng khác nhau
- Vị trí đắc địa – Dễ tiếp cận
- Mặt tiền đường lớn: Giúp khách dễ nhìn thấy và tiện vào quán.
- Gần khu dân cư, văn phòng, trường học: Lưu lượng khách ổn định.
- Gần các tuyến giao thông chính: Hạn chế chọn mặt bằng trong hẻm nhỏ, khu vực ít người qua lại.
- Hạn chế đối diện bệnh viện, nghĩa trang: Tâm lý khách hàng e ngại.
- Diện tích và không gian phù hợp
- Diện tích lý tưởng:
- Cà phê nhỏ (takeaway): 15 – 30m².
- Cà phê tầm trung: 50 – 100m².
- Cà phê sân vườn: 150m² trở lên.
- Có chỗ để xe rộng rãi: Tránh mất khách vì không có chỗ đậu xe.
- Không gian thoáng, có thể decor đẹp: Hấp dẫn khách check-in.
- Lưu lượng người qua lại và nhu cầu khách hàng
- Mật độ dân cư, văn phòng xung quanh: Nên khảo sát lượng người qua lại vào giờ cao điểm (sáng, trưa, chiều).
- Thói quen tiêu dùng của khách hàng: Ví dụ, khu văn phòng thường chuộng cà phê pha máy, trong khi sinh viên thích cà phê giá rẻ và không gian thoải mái.
- Giá thuê và chi phí hợp lý
- Không nên thuê mặt bằng quá đắt: Chi phí thuê không nên vượt quá 15-20% doanh thu dự kiến.
- Thương lượng hợp đồng dài hạn: Hợp đồng tối thiểu 2-3 năm để tránh bị tăng giá hoặc mất mặt bằng khi quán đã có lượng khách ổn định.
- Cạnh tranh và điểm khác biệt
- Khảo sát đối thủ cạnh tranh: Nếu khu vực đã có quá nhiều quán cà phê lớn, bạn cần có điểm khác biệt hoặc chọn nơi ít cạnh tranh hơn.
- Tạo nét riêng cho quán: Nếu bắt buộc chọn khu có nhiều quán, hãy tạo phong cách riêng biệt để thu hút khách.
- Tình trạng pháp lý và điều kiện thuê
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý của mặt bằng: Hợp đồng thuê phải rõ ràng, tránh các tranh chấp sau này.
- Hạn chế thuê chung cư, nhà trong hẻm nhỏ: Có thể bị hạn chế về giấy phép kinh doanh và thời gian hoạt động.
- Môi trường xung quanh
- Tránh khu vực có nhiều bụi, ô nhiễm, tiếng ồn lớn: Ảnh hưởng đến trải nghiệm của khách.
- Xem xét thời tiết và hạ tầng khu vực: Nếu khu vực thường xuyên ngập nước, kẹt xe, khách sẽ ít ghé quán hơn.
- Khảo sát thực tế trước khi quyết định
- Thử ngồi quan sát khu vực: Nên đến xem mặt bằng vào nhiều khung giờ khác nhau trong ngày để đánh giá tình hình thực tế.
- Hỏi ý kiến cư dân xung quanh: Họ sẽ cung cấp thông tin hữu ích về lượng khách, thói quen tiêu dùng, và các vấn đề có thể gặp phải.
- Dự báo khả năng tăng trưởng
- Khu vực có tiềm năng phát triển: Chọn mặt bằng ở nơi sắp có khu dân cư, văn phòng, trung tâm thương mại mới sẽ giúp quán có lượng khách tăng theo thời gian.
- Xu hướng tiêu dùng thay đổi: Ví dụ, các khu phố đi bộ đang trở thành xu hướng phát triển kinh doanh cà phê.
Lựa chọn mặt bằng đúng ngay từ đầu giúp bạn tiết kiệm chi phí, tối ưu lợi nhuận và nhanh chóng thu hồi vốn.